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Corona und Miete
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Wir sind aktiv
Veronika Rosenbohm
Liebe Mitglieder,
alle vier Jahre haben Sie die Möglichkeit, sich direkt in die Vereinsarbeit einzubringen. Dieses Jahr ist es wieder so weit. Die
Bezirksmitgliederversammlungen finden statt. Nutzen Sie die Gelegenheit, sich über unsere Arbeit der letzten vier Jahre zu informieren und Ihre Vertreter für die Delegiertenversammlung zu wählen.
Der Mieterbund OWL ist kein anonymer Dienstleister, sondern ein Verein, der für und mit seinen Mitgliedern aktiv ist.
Wie Sie im Artikel auf dieser Seite lesen können, ist unsere Arbeit wichtig, vielleicht wichtiger denn je.
Preise steigen – nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch in Mittelstädten. Die Wohnungsmärkte werden immer schwieriger und die zurückgehenden Baufertigstellungen werden das Problem in den nächsten Jahren noch verschärfen. Die Folgen des Ukrainekriegs und die dadurch entstandene Energiekrise verschärfen die Situation zusätzlich.
Der Mieterbund OWL ist gut aufgestellt. Das wird so bleiben, auch wenn es im Laufe des Jahres personelle Veränderungen geben wird. Darüber werden wir in der Mieterzeitung informieren.
Wir wollen auf dieser guten Basis gemeinsam mit Ihnen die Herausforderungen auch in Zukunft angehen und politischen Einfluss nehmen und Sie bei Auseinandersetzungen mit Ihren Vermietern unterstützen, wo immer möglich.
Ich freue mich, wenn wir Sie auf unseren Mitgliederversammlungen begrüßen dürfen.
Ihre Veronika Rosenbohm
Weiter hoher Beratungsbedarf
Der Mieterbund OWL wächst auf über 18.000 Mitglieder. Der Beratungsbedarf bleibt hoch.
Ralf Brodda
Der Mieterbund OWL wächst. Das ist ein gutes Zeichen, weil immer mehr Menschen erkennen, wie wichtig es ist, die eigenen Interessen als Mieter absichern zu lassen. Das geht nur gemeinsam über einen starken Verein in der Region, der auch vor Ort ansprechbar ist. Im Schnitt hatte der Mieter-bund OWL 2022 über 18.200 Mitglieder, ein deutlicher Zuwachs von rund 400 Mitgliedern im Vergleich zu 2021. Der Mieterbund OWL konnte 2.322 neue Mitglieder aufnehmen und verzeichnete zugleich 1.805 Beendigungen der Mitgliedschaften durch Kündigung, Wegzug oder Tod, so dass die Mitgliederzahl am Ende des Jahres 2022 sogar um 520 über der zu Ende 2021 lag. Obwohl eine Beraterstelle nicht besetzt war, konnten der Mieterbund OWL über 12.000 Beratungen durchführen.
Diese fanden wegen der anhaltenden Corona-Pandemie zu circa 40 Prozent telefonisch statt. In rund einem Zehntel der Fälle ging es um Mieterhöhungen, in etwas unter fünf Prozent um Kündigungen. Das ist ein weiter hoher Anteil. Beide Zahlen zeigen, dass der Wohnungsmarkt weiter angespannt ist und der Druck auf die Mieter hoch. Der weitaus größte Teil der Beratungen lag jedoch im Bereich der Betriebskosten. In vielen Fällen zeigte sich, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht sauber waren und damit für die Mieter zu hohe Kosten in Rechnung gestellt wurden. Die Erfahrung des Deutschen Mieterbundes, dass jede zweite Abrechnung falsch ist, wurde wieder einmal bestätigt.
Erfreulich ist, dass die Berater auch im vergangenen Jahr deutlich über 90 Prozent der Probleme für die Mitglieder außergerichtlich geklärt haben. In rund 300 Fällen führten Beratung und der damit verbundene Schriftverkehr zu keiner Lösung. In diesen Fällen ist es gut, dass sich die Mitglieder in Beitragsgruppe 1 auf die Rechtsschutzversicherung verlassen können.
Mittelstädte sind besonders attraktiv – und immer teurer
Die Angebotspreise in mittelgroßen Städten steigen. Ganz vorne in OWL ist Detmold.
Wohnraum bleibt in Ostwestfalen knapp. Das Online-Portal Immowelt hat durchgerechnet, was das für die Preise bedeutet und kommt zu dem Ergebnis, dass die Entwicklung nun auch bei Mittelstädten mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern angekommen ist. Dabei geht es nicht um Bestandsmieten, die kann Immowelt gar nicht erfassen, sondern um Angebotsmieten. Also um die Preise, mit denen Vermieter ihre Wohnungen auf dem Portal anbieten. In Ostwestfalen ist Detmold ganz vorne, was die Preisentwicklung angeht: Dort stiegen die Angebotspreise auf Jahressicht im Schnitt um acht Prozent von 6,60 Euro auf 7,10 Euro. Nur leicht stiegen sie in Minden, wo die eingestellten Preise aber schon vorher im Vergleich höher lagen. Dort ging es um ein Prozent auf jetzt ebenfalls 7,10 Euro nach oben.
Insgesamt, so Immowelt weiter, habe sich deutschlandweit die Nachfrage nach Wohnraum in Mittelstädten mehr als verdoppelt. Der Trend geht hin zu kleineren Städten und nicht mehr aufs Land, in den großen Städten ist Wohnraum sowieso permanent knapp. »Die Menschen wollen einen ruhigen Wohnort mit guter Infrastruktur. Das finden sie in den mittelgroßen Städten«, sagt Hans-Georg Pütz, stellvertretender Vorsitzender des Mieterbundes OWL.
»Weiter gilt das, was wir schon seit etlichen Jahren sagen: es wird zu wenig gebaut. Gefordert sind die Kommunen und auch das Land. Sie müssen selber bezahlbaren Wohnraum bauen und bereitstellen«, fügt er an. Das Land NRW beispielweise hatte ein eigenes gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, die LEG. Die Landesregierung verscherbelte den Bestand aber 2006.
Inzwischen gehören die Wohnungen der börsennotierten Deutsche Wohnen, die 2022 fast fünf Prozent Dividende an ihre Aktionäre ausschüttete.
»Kommunen, die bauen und Wohnungen vermieten, müssen hingegen der Gemeinnützigkeit verpflichtet sein. In einigen Kommunen ist das nicht mehr in Stein gemeißelt und Gewinne werden zum Teil zweckentfremdet. Jeder Cent, der übrigbleibt, muss in den Bestand und in neue Wohnungen investiert werden. Es müssen genügend Wohnungen mit bezahlbaren Mieten für Menschen mit geringem Einkommen am Markt sein«, ergänzt Hans-Georg Pütz.
Hinzu kommt: Im Bestand muss modernisiert werden. In den nächsten Jahren steht die Umrüstung auf grünere Energieversorgung an. Fernwärme und Wärmepumpen statt Gas. Das wird teuer. »Der Staat ist aufgefordert, die Umrüstung so zu gestalten, dass für die Mieter keine zusätzlichen Kosten entstehen. Fördertöpfe müssen aufgelegt und Vermieter müssen verpflichtet werden, diese auch abzurufen.« Die Kosten einer energetischen Modernisierung dürfen nicht beim Mieter landen. Zur Zeit übersteigen die Kosten für moderne Heizungsanlagen und weitere Maßnahmen wie Dämmung, die anschließend in die Miete hinein gerechnet werden, oftmals die Ersparnis bei den Energiekosten, die der Mieter tatsächlich hat.
Heizspiegel für Deutschland 2022
Der Heizspiegel für Deutschland bietet bundesweite Vergleichswerte für Ihre Heizkosten und Ihren Heizenergieverbrauch. Die Heizkostenspanne für eine durchschnittliche 70 Quadratmeter große Wohnung mit zentraler Gasheizung lag im Abrechnungsjahr 2021 zwischen 545 und 1.185 Euro. Die großen Kostenunterschiede entstehen durch viele Faktoren. Der wichtigste: der energetische Sanierungsstand des Hauses.
Wie entwickeln sich die Heizkosten in Deutschland?
Die nebenstehende Grafik zeigt Ihnen, wie sich die durchschnittlichen Heizkosten in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Verantwortlich für die Schwankungen sind viele Faktoren, vor allem: die Entwicklung der Energiepreise, das Wetter und die allgemeine Senkung des Heizenergieverbrauchs.
Hintergrund zum Heizspiegel
Der Heizspiegel für Deutschland wird von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online herausgegeben. Er informiert Verbraucher:innen seit 2004 über Sparpotenziale rund ums Heizen und wird vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert. Partner des Heizspiegels ist der Deutsche Mieterbund e.V.
Der Heizspiegel-Flyer lässt sich auf Wohngebäude anwenden, die zentral mit Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Wärmepumpen beheizt werden. In den Vergleichswerten sind die Anteile für Raumwärme (Heizen) und für die Warmwasserbereitung enthalten. Für den Heizspiegel 2022 hat co2online 192.940 Gebäudedaten zentral beheizter Wohngebäude aus ganz Deutschland ausgewertet.
Bielefeld: Die Mieten steigen
Mieterbund kritisiert Koalitionsvertrag als unzulänglich und sieht nur wenige Lichtblicke
Zwischen fünf und neun Prozent sind die Bestandsmieten in Bielefeld im Vergleich zu 2018 gestiegen. Der zum 1. März 2022 veröffentlichte Mietspiegel stellt die kräftigsten Mieterhöhungen bei den zwischen den 1950 und 1977 erbauten Wohnungen fest. Im mittleren Bereich lag das Preisniveau 2018 bei Wohnungen aus der Baualtersklasse 1950 bis 1960 bei 5,69 Euro, nun liegt es bei 6,06 Euro. Der Mietspiegel kennt drei Grundwerte: den unteren, den mittleren (Median) und den oberen Wert. Über alle Klassen hinweg sind die unteren und oberen Werte besonders gestiegen. Die Grundlage für den Mietspiegel stellt eine wissenschaftlich fundierte Umfrage dar. Im vergangenen Herbst hatte die Stadt Bielefeld rund 7.000 zufällig ausgewählte Vermieter befragt. Der neue Mietspiegel ersetzt den von 2020, der damals auf Grundlage der Erhebungen von 2018 fortgeschrieben wurde. An der Erstellung hat der Mieterbund OWL mitgewirkt.
Die Preissteigerungen gestalten sich durchaus unterschiedlich. Bei neuen, ab 2011 gebauten Wohnungen, sind die Preise im Vergleich zu 2018 zwar auch gestiegen, im Vergleich zum Mietspiegel 2020 aber sogar leicht gesunken. »Das zeigt, wie wichtig es ist, den Mietspiegel wissenschaftlich mit abgefragten Daten zu erheben«, sagt Ralf Brodda, Geschäftsführer des Mieterbunds OWL. Die gestiegenen Mietpreise in Bielefeld liegen in etwa auf dem Niveau der Steigerungen in anderen Städten und Gemeinden in OWL, allerdings ist das Preisniveau im Oberzentrum höher. »Dass die Preise spürbar steigen, zeigt, dass nach wie vor zu wenig bezahlbarer Mietwohnraum zur Verfügung steht. Das treibt die Mieten«, sagt Ralf Brodda. Den Mietspiegel können Sie sich hier bei uns oder auf den Seiten der Stadt Bielefeld ansehen.
Den Schimmel loswerden
Schimmel in der Wohnung gefährdet die Gesundheit. Der Mieterbund OWL bietet gemeinsam mit der Verbraucherzentrale Bielefeld, der Bielefelder Gesellschaft für Wohnen und Immobiliendienstleistungen mbH (BGW) und Haus & Grund Bielefeld eine Beratung zu Schimmelproblemen in Mietwohnungen an. Bei dem Termin vor Ort geht es darum, Ursachen zu finden und gemeinsam Maßnahmen zu entwickeln, die Vermieter und Mieter beitragen können, damit der Schimmel dauerhaft verschwinden kann.
Voraussetzung ist die freiwillige Teilnahme der Vermieter und Mieter. Mitglieder des Mieterbunds zahlen 25,– Euro. Die ersten Termine sind für Januar 2022 geplant. Die Durchführung erfolgt ausschließlich unter Beachtung der 2G-Regeln. Nachfragen und Anmeldung über den Mieterbund, Telefon 0521 / 56 05 50.
Neue Mietspiegel
Die Städte Bünde und Löhne im Kreis Herford haben neue Mietspiegel veröffentlicht.
In Löhne handelt es sich um einen neu erhobenen Mietspiegel, nachdem der Mietspiegel aus dem Jahr 2020 nur eine Fortschreibung der 2018er-Ausgabe war. Der Unterschied: Bei einer Erhebung werden Beteiligte am Mietmarkt befragt, etwa Wohnungsgesellschaften. Bei einer Fortschreibung handelt es sich um eine Annahme, wie sich die Mietpreise wahrscheinlich entwickelt haben. Im Vergleich zu 2018 weist der Mietspiegel Löhne nun um durchschnittlich 5,7 Prozent höhere Mieten aus.
In Bünde wiederum sind die ortsüblichen Mieten im Vergleich zur letzten Erhebung 2017 um 4,4 Prozent gestiegen. Die Mietspiegel gelten für frei finanzierte Mietwohnungen und geben eine Orientierung über die Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden.
Wohnen wird teurer
[September 2021] Verbraucher müssen in diesem Jahr mit stark steigenden Heizkosten rechnen. Das geht aus dem neuen Heizspiegel der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online hervor. Die umfangreiche Daten-Analyse zeigt, dass die Heizkosten zwar im vergangenen Jahr gesunken sind: bei einer durchschnittlichen Wohnung um 35 Euro (5 Prozent). Für das laufende Jahr sind allerdings deutliche Mehrkosten zu erwarten: durchschnittlich 90 Euro (13 Prozent). Gründe dafür sind steigende Energiepreise, kühleres Wetter und der CO2-Preis.
Der Heizspiegel für Deutschland ist ein Angebot von co2online und wird gefördert vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit. Er entsteht in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund e. V. und dem Verband kommunaler Unternehmen e. V. Über Hintergründe zur Analyse und Datenerhebung informiert www.heizspiegel.de. Dort erfahren Verbraucher im Online-Heizkostenrechner auch, ob sie beim Heizen sparen können.
Karlsruher Urteil zum Mietendeckel:
Rechtssicherheit, aber keine Lösung des Problems
Berliner Einsatz für Mieter:innen sollte Vorbild sein
(dmb) Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt, und zwar nur, weil es das Land Berlin für unzuständig hält, nicht aus inhaltlichen Gründen. Seines Erachtens ist dafür der Bund zuständig.
Seit Jahren fordert der Deutsche Mieterbund die Bundesregierung auf, wirksam gegen die galoppierenden Mieten im laufenden Mietvertrag vorzugehen. Außer bei der Abwälzung der Modernisierungskosten auf die Mieter:innen, die erschwert wurde, geschah aber leider nichts.
Die mit viel Mühe und unter Inkaufnahme etlicher Ausnahmen verabschiedete Mietpreisbremse schützt die Mieter:innen nicht ausreichend, sie gilt ohnehin nur für den Abschluss von neuen Mietverträgen, nicht im laufenden Mietverhältnis. Die Mieten – auch im Bestand – steigen immer weiter. Zahlreiche an den Bund gerichtete Vorschläge zur effektiven Mietenbegrenzung, darunter auch eine Bundesratsinitiative des Landes Berlin zur Verbesserung des Mieterschutzes, verliefen im Sande.
Aufgrund der Untätigkeit des Bundes erarbeitete der Berliner Senat ein Mieter:innen schützendes Landesgesetz, den Mietendeckel. Dieses Gesetz schrieb Miet-Obergrenzen sowie keine bzw. Mieterhöhungen nur im Rahmen des Inflationsausgleichs bis 2025 vor. Hierdurch wurden den Immobilienspekulanten in Deutschland erstmalig Grenzen gesetzt und den Mieten bis 2025 eine Bestandssicherheit gegeben. Mieter:innen von 1,5 Millionen Wohnungen konnten aufatmen, denn das Gesetz zeigte Wirkung.
Gegen dieses Schutzgesetz zogen Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU und FDP sowie die Immobilienwirtschaft zu Felde. Die Kampagne mündete dann in der Klage von 284 Bundestagsabgeordneten beider Fraktionen in Karlsruhe. Das Landesgesetz wurde dort allein mit der Begründung gekippt, dass das Land Berlin nicht zuständig sei. Der eigentliche Gesetzesinhalt blieb jedoch unberücksichtigt.
Für uns bleibt es dabei, dass der Berliner Senat und das Abgeordnetenhaus einen mutigen Schritt zur Beruhigung des Berliner Mietmarkts gewagt haben. Mit dem Urteil aus Karlsruhe wächst bei den Mieter:innen die Entschlossenheit, nun bundesweit für drastische Maßnahmen zur Mietenbegrenzung und für den Erhalt bezahlbarer Wohnungen zu kämpfen.
»Der Einsatz für die Berliner Mieterinnen und Mieter sollte Vorbild sein. Wir brauchen endlich eine scharfe Mietpreisbremse und einen Mietenstopp im Bestand – und zwar bundesweit« fordert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.
Der Deutsche Mieterbund hat einige wichtige Fragen rund um das Thema Corona und Miete beantwortet. Aufgrund der noch nie dagewesenen Situation können diese Antworten jedoch nur eine Einschätzung wiedergeben und stellen keinen verbindlichen Rechtsrat dar.
Darüber hinaus finden Sie hier Informationen aus unserem Dachverband, aus unserem Verein, sowie wichtige Informationen und Gerichtsurteile aus unserer Region.
Corona und Miete
Mein Nachbar ist an Covid-19 erkrankt. Darf ich die Miete mindern?
Nein. Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.
Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, muss der Mieter aber nur eine entsprechend geminderte Miete zahlen. Darauf, ob der Vermieter den Versorgungsengpass vertreten muss, kommt es bei der Minderung nicht an.
Muss ich meinen Vermieter in meine Wohnung (Wohnungsbesichtigungen, Reparaturen) lassen?
Ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf, hängt von einer Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters mit dem Recht des Mieters auf Privatsphäre ab. Bei einer Pandemie ist zudem der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich.
Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, müssen daher aus Sicht des Deutschen Mieterbundes auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden. Bei notwendigen Reparaturen (bspw. Rohrbruch) muss der Mieter aber Zugang zur Wohnung gewähren.
Ich möchte umziehen. Geht das nun noch?
Solange die angemietete Wohnung frei ist, das beauftragte Umzugsunternehmen noch arbeitet und keine Ausgangssperren verhängt sind, grundsätzlich ja. Auch hier ist dem Mieter aber zu raten, mit allen Beteiligten die Durchführung des Umzuges abzuklären und sich im Sinne des Eigenschutzes und des Schutzes der Gemeinheit zu entscheiden.
Sollten Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte direkt an uns – wir sind auch jetzt für Ihre Anliegen erreichbar!
Ich habe meine Wohnung gekündigt und muss eigentlich nächste Woche ausziehen. Nun bin an Covid-19 erkrankt / stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?
Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden.
Ich verdiene kein Geld mehr. Muss ich weiter meine Miete zahlen?
Ja. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an.
Um sich vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, sollte der Mieter bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung zu einigen. In Betracht käme ebenfalls eine Ratenzahlung, soweit möglich, oder der Verzicht des Vermieters auf die Miete, wenn dies wirtschaftlich für ihn vertretbar wäre. All dies ist natürlich nur auf freiwilliger Basis möglich. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.
Hinweis: Der Deutsche Mieterbund hat den Bundesgesetzgeber u.a. aufgefordert, die Kündigung für die Zeit der Corona-Krise auszuschließen und einen „Sicher-Wohnen-Fonds“ für den Mietausfall einzurichten. Das Gesetz zum Kündigungsschutz wird voraussichtlich in dieser Woche im Bundestag verabschiedet. Mehr Informationen dazu unter www.mieterbund.de.
Aus dem Dachverband
Auf dem Mietertag NRW 2019 in Münster am 5. Oktober 2019 wurde der amtierende Vorsitzende des Deutschen Mieterbunds NRW, Hans-Jochem Witzke durch die Delegiertenversammlung für weitere vier Jahre in seinem Amt bestätigt.
Unser stellvertretender Vorsitzender, Joachim Knollmann, welcher seit 1994 im Vorstand des Landesverbandes in Nordrhein-Westfalen tätig war, beendete auf diesem Mietertag seine Vorstandsarbeit für den Deutschen Mieterbund NRW e.V.
Dafür stellte sich unser Geschäftsführer, Ralf Brodda, erfolgreich der Wahl zum stellvertretenden Vorsitzenden des Verbandes!
Hier nun der neue Vorstand, welcher durch das Votum der rund 120 Delegierten aus 49 Mietervereinen in NRW gewählt wurde:
- Vorsitzender: Hans-Jochem Witzke
- Stellvertretende/r Vorsitzende/r: Ralf Brodda (Mieterbund Ostwestfalen-Lippe), Hans Jörg Depel (Mieterverein Köln), Kerstin Hein (Mieterbund Rhein-Ruhr), Sabine Mosler-Kühr (Mieterverein Bochum)
- Kassierer: Hans-Jürgen Oldiges (Mieterverein Köln)
- Stellvertretender Kassierer: Richard Schmidt (Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land)
- Schriftführerin: Heike Keilhofer (Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr)
- Stellvertretender Schriftführer: André Juffern (Mieterverein Leverkusen)
- Beisitzer/-innen: Anke Eymann-Kapser (Mieterverein Essen), Siw Mammitzsch (Mietergemeinschaft Essen), Jutta Pollmann (Mieterverein Münster), Robert Punge (DMB Mieterbund Dortmund – Mieterschutzverein), Andreas Rimkus, MdB (Mieterverein Düsseldorf)
Wohnungspolitisch stand vor allem die aktuelle Situation auf den Wohnungsmärkten in NRW und insbesondere die Lage vor Ort in Münster im Mittelpunkt. Ein besonderer Schwerpunkt waren dabei die Forderungen aus den Mietervereinen des DMB NRW zur Verhinderung von Wohnungsnot, ausufernden Mieten und dem Schutz vor Kündigung. Darüber hinaus ging es um die Verbesserung der Instrumente zum Mieterschutz, insbesondere vor dem Hintergrund der Wohnungspolitik auf Landes- und Bundesebene.
Aus dem Verein
Delegiertenversammlung 2021: Politik ist gefordert
Der Mieterbund OWL beschloss auf seiner Delegiertenversammlung 2021 Forderungen an die Politik. Beschlossen wurde auch eine Beitragserhöhung ab 2023
Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird immer größer. Auch außerhalb der sogenannten Boomstädte bis hinein in die ländlichen Gebiete«, sagte André Juffern, Landesgeschäftsführer des Mieterbunds NRW, bei der Delegiertenversammlung des Mieterbundes OWL, die am 15. November 2021 in Bielefeld stattfand. Es werde zu wenig gebaut, und wenn, dann zu hochpreisig, fügte er an. Zu dem Auftaktreferat des Landesgeschäftsführers passten zwei Anträge des Vorstands, denen die Delegierten im weiteren Verlauf des Abends mit großer Mehrheit zustimmten. So wurden alle Kandidatinnen und Kandidaten für die Landtagswahl aus OWL aufgefordert, sich »zum Menschenrecht auf Wohnen zu bekennen und auf Landesebene alles zu unternehmen, um allen Bürgerinnen und Bürgern ein angemessenes, menschenwürdiges Wohnen zu leistbaren Preisen zu ermöglichen«. Die Landtagswahl findet am 15. Mai 2022 statt.
Der zweite beschlossene Antrag richtete sich an die Regional-, Kommunal- und Bezirkspolitiker. Sie wurden aufgefordert, sich auch bei Widerstand durch Bürgerinitiativen für die Umsetzung von Wohnbauprojekten einzusetzen. Dabei geht es um Proteste aus der Nachbarschaft, wenn Wohnraum geplant wird. Zu häufig wird dadurch Wohnbebauung nicht oder nur stark eingeschränkt realisiert.
Der dritte Beschluss forderte sämtliche Gemeinden im Einzugsgebiet auf, wo möglich qualifizierte, mindestens aber einfache Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel gibt es in vielen Städten und Gemeinden in OWL, aber eben noch nicht überall. Dort, wo welche entstehen, ist der Mieterbund fast immer beteiligt. Insgesamt ist der Mieterbund OWL gut durch die bisherige Corona-Zeit gekommen. »Wir haben es geschafft, für unsere Mitglieder ansprechbar zu bleiben, die telefonische Beratung, auf die wir größtenteils ausweichen mussten, wurde gut angenommen«, berichtet Ralf Brodda, Geschäftsführer des Mieterbunds OWL. Bei den Beratungen stehen unverändert solche zu Heiz- und Betriebskosten im Fokus (s. Abbildung). Gestiegen ist der Beratungsbedarf zu Mieterhöhungen und Kündigungen. Die Mitgliederzahlen des Mieterbund OWL waren 2020 leicht rückläufig, bewegen sich aber mit 18.524 auf einem sehr ähnlichen Niveau wie in den Jahren zuvor. Kontrovers diskutiert wurde von den Delegierten eine Erhöhung der Mitgliedsbeiträge. Der Mieterbund auf Bundesebene hat beschlossen, ab 1. Januar 2022 die Beiträge anzuheben. Der Mieterbund OWL wird erst ab 1. Januar 2023 nachziehen. »Wir hoffen, dass dann die Pandemie vorbei ist und sich die Lage beruhigt«, sagt Ralf Brodda. Für 2022 heißt das: Die nicht erhobenen Beitragserhöhungen im Jahr 2022 zahlt der Mieterbund OWL aus der eigenen Kasse.
Auf Dauer kommt aber auch der Mieterbund OWL nicht um eine Erhöhung herum, zumal die vergangene Erhöhung acht Jahre her ist und die Kosten ständig steigen. So hat die Delegiertenversammlung nun beschlossen, den Jahresbeitrag inklusive Rechtsschutz von aktuell 96,– Euro ab dem Jahr 2023 auf 120,– Euro anzuheben, in der Beitragsgruppe 2 von bisher 63,– Euro auf 75,– Euro und in der Beitragsgruppe 3, die eine Online-Beratung vorsieht, von 42,– Euro auf 48,– Euro. »Wir setzen darauf, die neuen Beiträge dann mindestens fünf Jahre stabil halten zu können«, sagte dazu Ralf Brodda.
Hilfreiche Informationen und Urteile
Mieterschutzkampagne in NRW gestartet
Mitten in der Wohnkrise planen CDU und FDP in Nordrhein-Westfalen wichtige Regelungen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter zu streichen. Das neu gegründete »NRW Bündnis: Wir wollen wohnen!« – ein Zusammenschluss aus dem Deutschen Mieterbund, dem Deutschen Gewerkschaftsbund sowie Wohlfahrts-, Verbraucherschutz- und Sozialverbänden – fordert die Landesregierung und die Fraktionen von CDU und FDP auf: Erhalten und verbessern Sie die rechtlichen Regelungen, die dem Schutz der Mieter dienen! Keinesfalls dürfen sie ersatzlos auslaufen oder gar abgeschafft werden! Im Koalitionsvertrag von CDU und FDP wurde vereinbart, entsprechende rechtliche Regelungen ersatzlos abzuschaffen.
Der Stromspiegel
Der Stromspiegel für Deutschland liefert bundesweit gültige Vergleichswerte für den Stromverbrauch von Privathaushalten. Grundlage dafür sind 161.000 Verbrauchsdaten und aktuelle Studien der Projektpartner. Weitergehende Informationen erhalten Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes NRW sowie direkt beim »Stromspiegel.de«.
Der Heizkostenspiegel
Aktuelle Werte für Heizkosten und Heizenergieverbrauch in Deutschland liefert der Heizspiegel. Die Basis der Daten bilden knapp 65.000 Gebäudedaten aus dem gesamten Bundesgebiet.
Den Download, Informationen zum Heizgutachten sowie ausführliche Erläuterungen finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes oder auch unter »Heizspiegel.de«.
Der neue Betriebskostenspiegel für Deutschland ist da
Im Bundesdurchschnitt zahlt ein Mieter 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten. Aktuelle Werte für die sogenannte »zweite Miete« werden im neuen Betriebskostenspiegel dargestellt. Die Grundlage des Ergebnisses bilden die Abrechnungsdaten des Jahres 2018. Ausführliche Informationen und Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel sowie grafische Darstellungen der Werte finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes. Auch für das Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt der aktuelle aktuelle Betriebskostenspiegel vor, den Sie neben weiteren Informationen hier finden. Wollen Sie die Erstellung des kommenden Betriebskostenspiegels unterstützen, können Sie Ihre Daten auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes hier erfassen.
Rauchen auf dem Balkon
Rauchen auf dem Balkon kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 110/14) grundsätzlich eingeschränkt werden. So erklärte der Bundesgerichtshof, dass nichtrauchende Nachbarn grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegenüber rauchenden Nachbarn haben können. Dieser bestehe aber nur dann, wenn die damit verbundenen Beeinträchtigungen objektiv als wesentlich zu werten seien. Bei einer dagegen unwesentlichen Geruchsbelästigung kämen Abwehransprüche jedoch nur dann in Betracht, wenn Gesundheitsgefahren drohten. Diese Gefahr sei im Freien eher unwahrscheinlich und müsse im Einzelfall dann konkret durch den Antragsteller nachgewiesen werden. Auch könne das Rauchen nicht uneingeschränkt verboten werden. Hier gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und es müsse eine Regelung nach Zeiten festgelegt werden, in denen jede Partei ihren Balkon entsprechend nutzen kann.
Betriebskostenvorauszahlungen nach Korrektur der Abrechnung
Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 184/12).
Schimmelschlichtung
Sie haben Feuchteschäden in Ihrer Wohnung? Ihr Vermieter und Sie suchen gemeinsam nach einer Lösung? Wir und unsere Kooperationspartner helfen Ihnen in der »Kooperation Schimmelschlichtung« im Raum Bielefeld. Nähere Informationen finden Sie hier in unserem Flyer.
Mietvertrag über Wohnung und Garage
Wohnung und Garage bzw. Stellplatz können nur gemeinsam gekündigt werden, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Anders, wenn die Vertragsparteien getrennte Verträge vereinbart haben. Dann kann die Garage oder der Stellplatz auch separat gekündigt werden. Der Vermieter braucht für die Garage keinen Kündigungsgrund, wie z.B Eigenbedarf.
Für einen einheitlichen Mietervertrag spricht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 422/12), wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Etwas anderes kann gelten, wenn ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separat abgeschlossener Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz vorliegen.
Bunte Wände beim Auszug
Ein Mieter muss ca. 2.700 Euro Schadensersatz zahlen, weil er Wände der frisch gestrichenen Doppelhaushälfte während der Mietzeit in kräftigen Farben (Rot, Gelb und Blau) angestrichen hatte und die Wohnung auch so bei Auszug hinterließ. Laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 416/12) ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Dekorationen übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen potenziellen Interessenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse.
Hausverkauf: Wer muss die Kaution zurückzahlen?
Der Hausverkäufer, das heißt der alte/frühere Vermieter des Mieters muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzahlen, wenn der Mieter die Kaution beim neuen Vermieter nicht erlangen kann (BGH VIII ZR 143/12). Das bedeutet, der Mieter muss zunächst seinen aktuellen Vertragspartner in Anspruch nehmen, zumindest solange dies nicht aussichtslos erscheint, zum Beispiel wegen Zwangsverwaltung und Kontopfändung. Dann erst kann er sich an den früheren Vermieter halten, wenn er hierauf nicht durch eine Vereinbarung verzichtet hat.
Urteile aus der Region
Mindeststandards dürfen erwartet werden
Schimmel kann ein Baumangel sein, auch wenn die Vorschriften für das Baujahr des Hauses erfüllt sind. Das hat das Amtsgericht Bielefeld klargestellt und damit eine Mietminderung für rechtens erklärt. In dem Verfahren hatte ein Sachverständiger überzeugend dargelegt, dass bauliche Mängel den Schimmel verursacht hatten. In dem Streitfall ging es um ein Haus, das 1952 gebaut worden war. Damals gab es noch keine Anforderungen für den Wärmeschutz. Aber der Vermieter habe in den 90er Jahren durch den Einbau neuer Fenster die Beschaffenheit der Wohnung geändert. Deshalb hätte er die Baustandards der 90er Jahre einhalten müssen, so das Gericht in seiner Urteilsbegründung.
Und: Mieter könnten einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird und dafür sorgt, dass die Wohnung schimmelfrei bewohnbar ist.
(Amtsgericht Bielefeld 404 C 146/13)
Erst fragen, dann verändern
Mieter dürfen eine Mietsache nicht einfach verändern. Denn so eine Veränderung beeinträchtigt das Eigentumsrecht des Vermieters. Das haben das Amtsgericht Lemgo und auch das Landgericht Detmold in der Berufung klargestellt. Der Amtsrichter verwies bei seiner Entscheidung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.05.2007. Demnach beeinträchtigt eine optische Veränderung das Eigentumsrecht des Vermieters, auch wenn sie nicht in die Bausubstanz eingreift.
Ein Mieter musste eine Plane vom Carport abnehmen, mit der er seinen Wagen noch besser vor Wind und Wetter schützen wollte.
(Amtsgericht Lemgo 18 C 106/10)
Kontrolle muss möglich sein
Vermieter verstoßen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn sie den Heizungsverbrauch für ihre Mieter nicht nachvollziehbar ermitteln und darlegen. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. In dem Streitfall hatte der Vermieter den Ölverbrauch mit einer nicht genormten, selbst erstellten Skala abgerechnet. Damit könne aber der Anfangs- und Endstand im Öltank nicht zuverlässig erfasst werden, so das Gericht. Weil eine Kostenkontrolle nicht möglich war, habe der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht erfüllt. Seine Nachforderung sei daher nicht begründet.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 310/13)
Erst rechnen, dann fordern
Vermieter dürfen Nebenkostenabrechnungen nicht nachträglich zu Lasten des Mieters ändern. Das hat das Amtsgericht Gütersloh entschieden. Vermieter können zwar einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnungen ändern – sogar, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Allerdings dürfe dabei keine höhere Nachzahlung für den Mieter entstehen als in der ursprünglichen Abrechnung vorgesehen, erläuterte das Gericht und schließt damit Nachforderungen auf Nebenkosten aus.
(Amstgericht Gütersloh 10 C 267/10)
Interesse nachweisen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur gültig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. Dieses berechtigte Interesse liegt nur dann vor, wenn der Vermieter, seine Familie oder Angehörige die Räume benötigen und den ernsthaften Wunsch haben, die gekündigte Wohnung zu beziehen.
Der ernsthafte Wunsch kann aber bezweifelt und damit die Kündigung angefochten werden, so das Gericht. Zum Beispiel wenn der jenige, für den die Wohnung gekündigt wird, noch nicht einmal den Grundriss der Wohnung kennt und keine Vorstellung darüber hat, wie er die Wohnung möblieren will.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 434/11)
